advokátní kancelář, motiv šachové partie pro sekci Právní poradna

JUDr. Leoš Vyhnánek

Online právní poradna

Vážení čtenáři našich stránek,
mezi naše články poradny jsme zařadili postřehy z oblastí, ve kterých můžete narazit na problémy a nástrahy. Pro tentokrát bychom Vás chtěli upozornit na jednání některých podnikatelských subjektů, které zneužívají Vaší časové tísně, či nepozornosti. Mezi takové frekventované úkony patří podepisování smluv a závazků. Dnes se budeme věnovat hlavně smlouvám při koupi či prodeji nemovitostí.

Čeho se vyvarovat při uzavírání smluv

(ať již zprostředkovatelských či kupních) při koupi či prodeji nemovitostí:

Bohužel se stává, že nás na kanceláři stále častěji navštěvují klienti, kteří z nejrůznějších důvodů uzavřeli smlouvy – mírně řečeno – nevýhodné. Nebudeme teď hovořit o bankovních úvěrech a hypotékách bankovních ústavů. To, s čím naši klienti přicházejí často již minutu po dvanácté, jsou zejména zprostředkovatelské smlouvy (ZS) u některých realitních kanceláří.

Stalo se například, že klient podrobně pročetl ZS, ale pak podepsal smlouvu s jiným obsahem, než který chvíli předtím prostudoval – přičemž k záměně smluv došlo během krátkého okamžiku s šikovností, za kterou by se nestyděl ani David Coperfield. Samozřejmě, že nově podstrčená smlouva byla pro klienta mnohem nevýhodnější.

Také se stává, že lidé podepíší text bez podrobného pročtení a spolehnou se na to, co jim přitom pracovník realitní kanceláře říká, ačkoli se jeho proklamace v některých důležitých místech zásadně liší od obsahu podepisované listiny.

Ve všech těchto případech jen velmi těžko dokážete, že jste byli podvedeni. Mnohé smlouvy často obsahují tzv. exkluzivitu – tzn., že po celou dobu smluvního vztahu s tímto zprostředkovatelem nesmíte svou nemovitost nabízet sami ani prostřednictvím jiných osob, než těch, se kterými jste tuto smlouvu uzavřeli. Zpravidla je porušení „exkluzivity“ tvrdě pokutováno. Pak stačí, abyste byli v časové tísni a potřebovali nemovitost rychle prodat a takováto takzvaná realitní kancelář uveřejní inzerát na prodej Vaší nemovitosti třeba jen jednou na svých vlastních internetových stránkách, dál již zůstane nečinná. Přes Vaše úpěnlivé žádosti o urychlení prodeje jen čeká a čeká jako pavouk v síti – až pod tlakem situace nemovitost prodáte třeba i pod cenou a sami. V tu chvíli začne být realitní kancelář velmi aktivní a striktně trvá na zaplacení smluvní pokuty z důvodu Vašeho porušení zprostředkovatelské smlouvy. Exkluzivita bývá často ve smlouvě i na dobu jednoho roku, bez Vaší výpovědi se tato doba automaticky prodlužuje dál a nároky, vzniklé z vašeho porušení smlouvy bude rozhodovat jakýsi rozhodce, zpravidla určený realitní kanceláří (rozhodčí doložka ve zprostředkovatelské smlouvě). Ačkoli o tzv. rozhodčích doložkách bylo napsáno a řečeno i v médiích mnoho, stále se najdou lidé, kteří toto riziko údajně rychlého a efektivního rozhodnutí podceňují.

Proto zde uvádíme několik základních rad při koupi nemovitosti:

  1. Když někdo prodává nemovitost bez služeb realitních kanceláří – nemusí být podvodník. Třeba má jen s realitkami špatnou zkušenost a Vás koupě v takovém případě přijde levněji. V takovém případě samozřejmě uskutečňujte vypracování a uzavření smluv prostřednictvím právníka.
  2. Pokud uzavíráte koupi přes zprostředkovatele určitě konzultujte znění uzavírané smlouvy s právníkem, samozřejmě dříve, než zprostředkovatelskou či kupní smlouvu podepíšete. Je těžko pochopitelné, že někteří lidé, uzavírající často miliónový obchod, litují několika stokorun za právní konzultaci a ochranu svých jistot a financí. Naproti tomu se zcela klidně zavážou u zprostředkující realitní kanceláře k mnohatisícovým pokutám za porušení povinností, kterým při podpisu ani neporozumí.
  3. Nikdy neuzavírejte smlouvu hned. Pokud Vám druhá strana neposkytne alespoň několik dní k prostudování smlouvy, nehraje s Vámi čistou hru.
  4. Snažte se získat osobní reference od lidí, kteří s konkrétní realitní kanceláří již měli nějakou zkušenost nebo si informace vyhledejte na diskusních fórech na internetu.
  5. Nikdy nedejte na to, že text smlouvy se před Vaším popisem nedá měnit – vy jste klient a máte právo mít své vlastní požadavky.
  6. Výhradní zastoupení neboli exkluzivita by neměla být nepřiměřeně dlouhá, abyste se nedostali do časové tísně, a měla by být pro Vás vyvážena nějakými výhodami ze strany realitní kanceláře.
  7. Ověřte si, ještě lépe nechte si zkušeným právníkem ověřit, k čemu se realitní kancelář zavazuje, co pro Vás má ve skutečnosti udělat. Existují bohužel zprostředkovatelské smlouvy, kde se RK zavazují pouze zajistit zájemce o koupi, a už jim vzniká nárok na provizi. Takže pak stačí, aby k Vám RK dovedla osobu, která předstírá zájem o Vaši nemovitost. V RK se podepíše nějaký dokument, v němž je tato osoba označena jako zájemce o koupi a ta Vám pak před podepsáním kupní smlouvy oznámí, že z nějakého důvodu koupi nemůže uskutečnit. V tuto chvíli již RK bude trvat na své provizi, neboť úkol zajištění zájemce o koupi splnila.
  8. Důsledně dávejte pozor na to, jaké povinnosti pro Vás ze smlouvy plynou, jaké máte určené termíny k jejich plnění (zda je to časově pro Vás reálné) a jaké jsou sankce, když se s plněním opozdíte.
  9. Neuzavírejte smlouvy, kde je obsažena rozhodčí doložka.
  10. Pokud jste kupci, trvejte na úschově peněz u advokáta či notáře v tzv. úschově (depozit), a to do doby než se stanete skutečnými vlastníky nemovitosti.
  11. Doporučujeme zanechat v depozitní úschově oddělenou finanční částku na úhradu daně z převodu nemovitosti. Je to dobré hlavně z toho důvodu, že kupující je ze zákona ručitelem této daně a pokud by ji prodávající nezaplatil (případně mezitím peníze z prodeje rozdal, utratil či daroval), uplatní finanční úřad svůj nárok na kupci, neboť ten je majitelem nové nemovitosti a je tam jistota, že u něj stát své nároky vymůže. Kupci pak nezbude než zaplatit daň za prodávajícího a uplatňovat u prodávajícího soudně zaplacení této částky, ale ten už může být mezitím zcela nemajetný. Pokud tedy částka ve výši předpokládané daně zůstane v depozitu, je jisté, že daň bude uhrazena – což je většinou výhodné i pro prodejce, který s tím má minimální starosti, zvláště je‑li zprostředkující realitní kancelář solidní a postará se za prodávající o daňové přiznání a následné zaplacení daně.

Zjednodušeně řečeno – 2× čti a jednou podepisuj. A pokud si nejste jistí, že jste čtené pochopili správně (a to včetně těch malinkatých písmenek pod čarou dole či jinde   neboť někdy teprve tam teprve bývají kulišárny), tak nepodepisujte a ověřujte u někoho, kdo tomu porozumí. Pak nebudete muset platit někomu za to, že Vás podvedl.